よくあるご質問

敷金・礼金について教えてください。

【敷金】
建物の賃貸借契約時に、賃借人が賃貸人へ預け入れるもので、家賃の不払いなどに備えた言わば保証金のようなものです。
【礼金】
敷金とは別に、賃借人から権利金として賃貸人が受け取るもので、一定の額が契約時にのみ発生します。
主に関東地区で用いられていましたが、最近では全国で多く用いられています。
敷引精算方式について教えてください。

精算方式には、かかる費用の実費と預り敷金とを相殺する『実費方式』と、退去時家賃の3ヶ月分などを敷引金として預っている敷金から自動償却する『敷引方式』があります。
原状回復のガイドラインでは実費精算方式を採用していますが、地域によっては『敷引方式』が慣習として定着しているところもあり、実態としては様々な方法が採用されているのが現実のようです。
決まった金額を償却する『敷引精算方式』は、原状回復の修繕費用がその金額を超えない限りはトラブルに陥る可能性は低く、精算業務の手間もかからないことがあげられます。
一方で、その金額を超えて修繕費用が発生する場合は、賃貸人の負担が増える可能性もございます。
また、賃貸借期間が長期に渡った契約を精算する場合には、自然損耗の割合が増えることもあって、退去時のトラブルになったり、賃貸人の負担が増える傾向が強まります。
満室保証とサブリースの違いについて教えてください。

満室保証とは、一定期間の募集期間をいただき、その期間内に満室にならなかった場合に不動産業者が満室になるまで家主様に対し、満室分の賃料を保証するシステムの事をいいます。
満室保証システムは、満室になり次第終了するようになっており、その後は通常の管理形態に移行するのが一般的となっております。
サブリースとは、不動産業者がアパート・マンションを家主様から一括して借上げるシステムの事をいいます。
サブリースシステムは、空室の有無に関わらず、毎月の家賃集金額の80％～90％を不動産業者が家主様に対し、お支払いするシステムを言います。一般的な契約期間としては10年間が多いようです。
プロパンガスと都市ガスの違いを教えてください。

都市ガスは空気より軽く、プロパンガスは空気より重いため、ガス漏れ警報機を設置する場所にも影響します。
また、プロパンガスの発熱量は、都市ガスに比べて約２倍高いと言われており、各種器具は都市ガスもプロパンガスも異なるガスには使用できない為注意が必要です。
ガス使用料金に関しては、一般的に都市ガスよりもプロパンガスの方が若干高いと言われてますが、ガス会社によって各々違うようです。
数年後に自己使用する予定が決まっている場合、賃貸に出して建物を明渡してもらえますか？

契約期間をあらかじめ設定をする「定期借家契約」を締結することにより、契約締結時に設定した契約期間満了にて明け渡してもらうことが出来ます。
（ただし、期間満了の１年前から６ヶ月前までに借主に期間満了の通知が必要です）
上記の定期借家で貸す場合、何年ぐらい貸したらいいのでしょうか？

定期借家契約では、あらかじめ定められた期間を貸す賃貸借契約だけが認められています。
契約期間が満了すると確定的に賃貸借契約が終了する契約形態です。
従って契約時に貸主と借主の間で賃貸借契約について一定の期間を定める必要がございます。
10年以上の長期でも、1年未満の短期でも貸主と借主の合意があれば自由に決められます。
期間は、建物を賃貸に出す貸主の事情にもよりますが、住居の賃貸借では通常は、3年～5年の契約が多いようです。
また、契約期間終了後に貸主借主が合意した場合は、再契約する事が可能でその再契約期間は当初の契約期間に関係なく定める事ができます。
あくまでも更新ではなく双方同意の上で新たな契約を締結するということになります。
尚、契約締結時に一定の期間を定めないと定期借家契約とは認められず、普通借家契約としての法定更新（借地借家法26条）や正当事由（借地借家法28条）等の規定が適用されるので要注意です。
上記借地借家法28条の正当事由とは具体的にどんな場合があげられるのですか？

正当事由が認められるかどうかは、以下の事情が考慮されることになっています。

⇒賃貸人が建物を必要とする事情

賃貸人がその建物を自ら使う必要性がどの程度あるのか、余程の切迫した事情があるのか、または、賃借人がほかに使用できる建物があるかどうか。

⇒賃貸借に関する事前の経緯

賃貸借にすることにした経緯や、権利金などの支払いの有無、契約上の義務の履行など。

⇒建物の利用状況

賃借人がその建物をどのような状況で利用しているか。

⇒建物の現況

建物の老朽化により大規模な修繕あるいは建て替えが必要になっていることや、建物敷地を利用する権利の喪失によって建物の利用が困難になるなど。

⇒賃貸人による立退料の提供

ただし、立退料の提供だけで正当事由を満たしていると判断されるわけではなく、他の事情が備わり、立退料の提供もあるときに、正当事由の１つとして判断されます。

つまり、賃貸人がどうしてもそこに住まなくてはならない格段の理由があることや、建物が著しく老朽化して居住するには危険であることなどを証明しなければ裁判所は正当事由があるとは判断しません。
実際には、賃貸人が自分で住むためであっても正当事由があると裁判所が判断するケースは少なく、正当事由を補完する意味での金銭の給付、所謂立退料の支払いを求められることが多くなっています。
この立退料は、一般的に高額になるケースが多く、法外な立退料を求められ、紛争が長期化することも珍しくないので注意が必要となります。
上記の立退料の金額ってどうやって決めているのですか？

立退料は、貸主と借主の事情やその他様々な条件があり単純な計算で求められるものではありません。
借主の個別事情によっても金額は大幅に変わってきますが、よくあるケースは、敷金の全額返済や引越料の全額負担などがあります。
注意しなければならないのは、明渡し請求の際は、貸主側に正当事由が必要であり、その根拠が弱い場合には当然立退料も高くなると思われます。
尚、立退料の要求は絶対ではありません･･･。立退料の支払いについては、法律上の根拠もございません。
ですから、借主側から立退料を請求されても、貸主は必ずしも応じる必要はありません。
あくまでも明渡し請求の交渉をうまく運ぶ為の潤滑油として必要だということなのです。

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